ONDE MORAR EM FLORIANÓPOLIS

Como diz um velho ditado do mercado imobiliário, é melhor ter o pior imóvel de um bairro bom do que o melhor imóvel de um bairro ruim. Pior ainda é ter um imóvel ruim em um endereço ruim. Em Florianópolis, onde a qualidade urbana pode mudar em poucas quadras e a mobilidade pode consumir horas do dia, essa regra continua especialmente atual.

Escolher onde morar na cidade exige, portanto, olhar muito além do imóvel. Localização, vizinhança, mobilidade e qualidade urbana podem ser mais importantes que metragem ou acabamento. Um imóvel menor em uma região consolidada pode proporcionar mais qualidade de vida que uma propriedade maior e mais barata em um local distante, congestionado ou degradado.

O primeiro critério é saber onde estão trabalho, estudo e principais atividades. Florianópolis não tem metrô e o transporte coletivo está sujeito aos mesmos congestionamentos dos automóveis. Quanto mais coisas puderem ser resolvidas a pé, maior a economia de tempo, dinheiro e desgaste. Em uma cidade de mobilidade difícil, pagar mais pelo metro quadrado pode ser uma excelente economia.

A região central reúne o Centro Sul, o Centro Norte e a Agronômica, mas a qualidade urbana muda radicalmente entre esses setores. O Centro Histórico, inserido no Centro Sul e mais próximo do Aterro da Baía Sul, é hoje uma das áreas que mais exigem cautela. Em determinados trechos, a concentração de pessoas em situação de rua tornou-se um dos principais fatores da deterioração urbana, associada à sujeira, lixo revirado, ocupação de calçadas e marquises, consumo de drogas, furtos e episódios de violência. O resultado é um ambiente que afasta moradores, consumidores e comerciantes e torna problemática a circulação de mulheres sozinhas durante todo o dia.

Essa deterioração já produz reflexos econômicos evidentes. No Centro Histórico, são tantos os furtos que parte dos comerciantes simplesmente desistiu da região. Lojas fecharam ou encerraram atividades, pontos comerciais permanecem vazios e imóveis passaram a ser colocados à venda ou encontram dificuldade para locação, tanto comercial quanto residencial. O calçadão da Felipe Schmidt, especialmente nos períodos em que o comércio está fechado, é uma das imagens mais eloquentes dessa perda de vitalidade: o espaço que deveria ser uma das áreas mais movimentadas da cidade pode adquirir um aspecto de abandono, quase como uma cena de Walking Dead. A criminalidade afasta comerciantes e consumidores, a redução da atividade esvazia as ruas, o esvaziamento favorece ainda mais a deterioração e o endereço perde atratividade.

Ao norte da Avenida Rio Branco começa uma transição para uma região progressivamente mais valorizada, que passa pelo Centro Norte e chega à Beira-Mar Norte e à Agronômica. Não se trata de uma divisão rígida determinada pela avenida, mas de uma mudança gradual de qualidade urbana. Em termos práticos, quanto mais o endereço se afasta do Aterro da Baía Sul e se aproxima da Beira-Mar Norte, melhor tende a ser o ambiente residencial.

É nessa faixa que estão o Centro Norte, o entorno do Beiramar Shopping e a Agronômica, com comércio, serviços, restaurantes, lazer e maior possibilidade de resolver a rotina a pé. Há ainda um novo fator de valorização: começaram as obras do Parque Urbano e Marina Beira-Mar Norte, projeto de aproximadamente 440 mil m² e investimento privado estimado em R$ 350 milhões. O complexo prevê parque público, áreas verdes, esporte, lazer, gastronomia, convivência e uma marina com cerca de 600 vagas, além da futura integração com o transporte náutico. A primeira etapa tem previsão de aproximadamente dois anos e meio, e a conclusão da marina deverá exigir mais cerca de um ano e meio.

A proximidade da futura marina já vem sendo incorporada pelo mercado imobiliário como argumento de valorização dos imóveis dessa faixa da cidade.

Na Costa Noroeste, da Ponta do Sambaqui ao final do João Paulo, estão alguns dos melhores endereços residenciais, especialmente Sambaqui, Santo Antônio de Lisboa, Cacupé e João Paulo. No Leste, a Lagoa da Conceição destaca-se pela autonomia proporcionada por comércio, serviços e lazer.

No Norte da Ilha, Jurerê continua entre os endereços residenciais mais valorizados, sobretudo Jurerê Internacional. Já Daniela, embora próxima de Jurerê e junto ao mar, apresenta realidade muito diferente. É uma das áreas mais problemáticas do Norte da Ilha: há pouquíssimas casas de bom padrão e, fora da temporada, determinados trechos ficam extremamente esvaziados, transmitindo sensação de abandono e decadência urbana. A dependência do automóvel e a distância da região central pesam contra o endereço.

Praia Brava oferece padrão residencial elevado em determinados setores, enquanto Ponta das Canas e Cachoeira do Bom Jesus apresentam boa oferta de imóveis, mas qualidade variável. Canasvieiras possui ampla estrutura comercial e de serviços e funciona como uma centralidade própria, embora a forte sazonalidade seja um fator a considerar.

Rio Vermelho e Ingleses, considerados como um grande bloco, exigem mais cuidado. O crescimento acelerado, a ocupação intensa, a extensão territorial e a distância da região central fazem a qualidade variar muito de uma rua para outra. Existem bons imóveis, mas é indispensável avaliar o entorno imediato.

No Sul, Campeche, Novo Campeche e Rio Tavares combinam praia e vida residencial, embora enfrentem os efeitos do crescimento. Na face sudoeste, Saco dos Limões e Costeira ganham pela proximidade da região central; Carianos e Tapera, pelo aeroporto; Ribeirão da Ilha, pela paisagem e identidade histórica; e Armação, Pântano do Sul e Açores, pela natureza e tranquilidade.

O Continente também merece atenção. Coqueiros, Itaguaçu e Bom Abrigo estão entre os melhores endereços para quem busca proximidade da região central e estrutura urbana. Estreito, Balneário e Canto têm localização estratégica e forte comércio.

A distância da região central deve ser um dos principais critérios. Quem trabalha, estuda ou concentra suas atividades nessa área não deveria escolher bairros muito afastados apenas porque oferecem imóveis maiores ou mais baratos. Sem metrô e com um sistema viário sujeito a congestionamentos, morar longe significa depender do automóvel para praticamente tudo. A economia obtida no imóvel pode desaparecer em combustível, estacionamento, manutenção e, principalmente, horas perdidas no trânsito.

Em qualquer região, o entorno imediato importa tanto quanto o imóvel. Furtos, sujeira, degradação urbana, consumo de drogas e ocupação desordenada podem explicar preços aparentemente baixos. É preciso visitar o local em diferentes horários e observar rua, vizinhança, iluminação, estacionamento, movimento e conservação.

Esta é, evidentemente, uma análise bastante superficial diante da complexidade de Florianópolis. Há bairros, praias e localidades que mereceriam praticamente um artigo próprio, porque dentro de cada um deles existem diferenças enormes entre ruas, loteamentos, condomínios e áreas de ocupação. O objetivo aqui é apenas estabelecer um mapa geral para quem começa a procurar um lugar para morar na cidade.